2025 年 5 月的财经论坛上，曹德旺：“未来五年，房子作为投资品的黄金时代已经结束”。实业家之前也说过类似的话配资渠道之家，“房子就是一堆钢筋混凝土，将来会一文不值，多余的赶紧卖！”曹德旺的话又一次炸了锅。这两年关于 “买房还是卖房” 的争论就没停过：有人说核心区房价还在涨，不买就亏了；有人手里的三四线房子挂了半年没动静，急着抛却没人要。
如今住建部的数据更印证了这种矛盾：全国城镇住房有 3.9 亿套，人均 41.8 平方米，空置率 16.2%，但北京西城区学区房单价仍能卖到 10 万元，而不少县城的房子 “80 万买的，50 万都难卖”。其实曹德旺的忠告不是让所有人都卖房，而是点透了一个真相：楼市早就不是 “闭眼买都赚” 的年代，选错了真可能亏掉 10 年积蓄。今天就用大白话拆解，2025 年到底该买房还是卖房，内行总结的 3 个建议得记牢。
先搞懂：曹德旺为啥说 “多余的房子赶紧卖”？
曹德旺敢这么说，可不是瞎猜，而是盯着三个绕不开的现实，这也是现在楼市的 “底层逻辑”。
第一个是需求真的少了。国家统计局数据显示，2025 年总人口比 2023 年少了 196 万人，城镇人均住房都 41.2 平方米了，快赶上发达国家水平。更关键的是，年轻人要么继承了长辈的房子，要么推迟结婚，刚需群体一直在缩水，未来三年新增住房需求预计比过去五年降 28%。没人买，房子自然不值钱，这就是为啥很多县城的房子越放越亏。
第二个是大家不敢加杠杆了。央行数据显示，2025 年城镇居民家庭债务收入比都 132% 了，接近历史峰值，手里的钱大多还房贷了，根本没余力再买一套。而且现在家庭资产配置也变了，以前 73.5% 的资产绑在房子上，现在降到 62.3%，更多人开始买理财、基金，不想把鸡蛋放一个篮子里。曹德旺说 “别把 70% 资产绑在房子上”，就是看透了这一点。
第三个是分化太离谱。现在楼市完全是 “冰火两重天”：一线和强二线城市核心区库存去化只要 12 个月，房子不愁卖；但三四线城市库存普遍要 24 个月以上，个别地方甚至要 3 年。就像上海静安区的次新房能卖 12 万 / 平方米，而隔壁省的小县城，新房从 5000 元 / 平方米跌到 3000 元还送车位，这就是差距。
2025 年 “买房” 还是 “卖房”？先看你是哪类人
别光听别人说，得先对号入座。不同情况的人，答案完全不一样，这也是曹德旺没把话说死的原因。
这 3 类人，2025 年可以考虑买房
曹德旺不是不让买房，而是说别乱买。这三类人要是碰到合适的，其实可以出手，甚至是好时机。
第一类是一二线城市的刚需族。比如要结婚、孩子要上学的，现在确实是窗口期：房贷利率在历史低位，不少城市还给购房补贴、免契税，成本比前几年低不少。就像杭州的刚需小张，今年买了套 90 平方米的地铁房，首付只要两成，还领了 3 万元补贴，比 2023 年买房省了近 10 万。
第二类是核心城市的改善型需求者。现在二手房价格回落，正好可以 “以旧换新”。2027 年首次改善和二次改善的购房占比预计要到 75%，核心城市的好房子只会越来越稀缺。比如北京的李姐，把郊区的老破小卖了，添了点钱换了海淀的次新房，不仅居住体验升级，房子还更保值。
第三类是长期持有核心资产的人。像北京、上海这些城市，中心城区的新增土地供应量只有十年前的 26.3%，核心地段的房子本来就少，跌的风险很小。只要不是想着短期炒房，长期拿着肯定比手里的现金靠谱。
这 2 类人，2025 年赶紧卖房，别犹豫
要是符合这两种情况，真得听曹德旺的劝，早卖早踏实，再等可能更麻烦。
第一类是手里有多套房，尤其是三四线城市的。三四线城市人口一直在外流，房子空置率高，住建部数据显示这些地方的房子占全国 78.3%，但实际居住人口才 56.7%。我老家的表哥，在县城有两套投资房，2021 年能卖 60 万一套，现在挂 45 万都没人问，还得交物业费，纯属赔钱货。
第二类是握着老破小、远郊概念盘的。房龄超 20 年的老旧小区，没电梯、配套老化，年轻人根本看不上，以后越来越难卖。还有那些打着 “新区规划”“地铁延长线” 噱头的远郊盘，规划兑现慢，重庆、南京好多远郊二手房挂牌量激增，却没人接盘。这些房子留着就是 “烫手山芋”，不如换成现金踏实。
内行给的 3 个建议，不管买房卖房都能用
不管你是想买房还是卖房，这 3 个建议都是 “避坑指南”，照着做能少走 90% 的弯路。
建议 1：买房先看 “城市三指标”，别被价格忽悠
现在买房，城市比房子本身还重要。内行都看三个硬指标：人口净流入、产业集聚度、财政健康度。像北京、上海、杭州这些城市，每年都有人口流入，有好产业支撑，政府有钱建配套，房子自然抗跌。
反之，那些人口年年外流、没像样产业、靠卖地过日子的城市，再便宜也别碰。比如有的县城房价跌到 3000 元 / 平方米，但买了之后既租不出去也卖不掉，纯属给自己添堵。选对城市，已经赢了一半。
建议 2：卖房抓准 “三个窗口期”，别等急用钱再抛
想卖房的别盲目挂价，抓准时机能多卖不少钱。第一个窗口期是2026 年上半年，不少城市可能会出 “税费减免” 政策去库存，这时候交易成本低，买家也多。第二个是核心城市学区房 “报名季” 前，家长需求集中，议价空间大。第三个是自己资金链健康的时候，千万别等急用钱了才卖，那时候只能折价 10%-15% 甩卖，太亏了。
另外还有个小技巧：花 5 万改造下厨卫，成交周期能缩短 40%，售价还能提高 8% 左右。别嫌麻烦，这点投入很值。
建议 3：不管买卖，都要 “回归居住属性”
这是最核心的一条，也是曹德旺一直强调的。以前买房是为了 “赚钱”，现在得为了 “住得舒服”。
买房的别盯着 “能不能涨”，先想 “上班方不方便、孩子上学近不近、买菜看病顺不顺”，符合这些条件的房子，就算行情波动也跌不到哪儿去。卖房的也别留恋 “曾经的高价”，认清房子的居住价值，合理定价才能快速出手。
现在楼市正在从 “普涨时代” 转向 “分化时代”，房地产早就不是投机工具，而是要回归服务业本质。曹德旺的说法不是 “唱衰楼市”，而是提醒大家别再被 “买房必赚” 的老观念坑了。
刚需族选对核心城市的好房子，既能改善生活又能保值；手里有多套房的及时抛掉非核心资产，把钱换成更灵活的资产；投资客就别再往里冲了，风险比收益大太多。最后总结一句话：买房看需求，卖房看时机，跟着市场逻辑走，准没错。
要是你手里有某套具体的房子，不知道该留还是该卖，或者想在某个城市买房拿不定主意，都可以告诉我详细情况，咱们一起分析分析。
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